Die Auflassung kann für den Käufer einer Immobilie als rechtsverbindliche Zusicherung für die Eintragung im Grundbuch definiert werden. Als wesentlicher Bestandteil der Übereignung von Grundstücken ist sie im §925 BGB geregelt.

Die bei dem zuständigen Bauamt geführte Dokumentation enthältsämtliche Pläne und Genehmigungen, die zum jeweiligen Objekt historisch und aktuell vorhanden sind.

Bei einer Finanzierung des Immobilien- oder Grundstückskaufes durch ein Finanzinstitut werden zusätzlich zu den Zinskosten auch Bankgebühren fällig.

Die notarielle Beurkundung besiegelt den Geschäftsabschluss zwischen Käufer und Verkäufer, die im Kaufvertrag ihren Willen zu dem darin exakt definierten Rechtsgeschäft erklären. Der Kaufvertrag wird beiden Parteien vorgelesen und juristische Formulierungen angemessen, individuell erklärt.

Dass Verkäufer und Käufer sich dazu an einen Tisch setzen, ist sicher die schönste, aber rechtlich nicht mehr erforderliche, Variante.

Die Beurkundung kann durch das Procedere der „Vertretung und Genehmigung“ auch realisiert werden, ohne dass die Parteien einmal zur gleichen Zeit am selben Ort gewesen sind.

Das Baulastenverzeichnis gibt Auskunft darüber ob und wenn ja welche Belastungen für das Grundstück bestehen, die für den Grundstückseigentümer gegenüber der öffentlichen Hand bestehen.

Bruchteilseigentum ist auf Sylt keine Seltenheit. Es bedeutet, dass mehrere Eigentümer jeweils Anteile an einem Gesamtgrundstück halten. Sie alle sind, mit dem jeweiligen Bruchteil in zu dem Grundstück gehörigen Grundbuch verzeichnet. Jeder Eigentümer kann über seinen Bruchteil selbstständig verfügen. Über das Gesamtobjekt ist allerdings nur eine gemeinschaftliche Verfügung möglich.

Seit dem Inkrafttreten der europäischen Datenschutz-Grundverordnung 2018, sind Immobilienmakler, wie jedes Unternehmen, dazu verpflichtet personenbezogene Informationen, entsprechend den Vorgaben dieser Verordnung zu schützen und gemäß ihren Grundsätzen zweckerforderlich aufzunehmen und zweckgebunden zu verarbeiten.

Oft liest man in Exposés .....“zum Dauerwohnen“, .....“mit Dauerwohnauflage“, die Erläuterung ist im Wort bereits erhalten. In der betreffenden Immobilie soll „dauerhaft gewohnt“ werden, folglich keine touristische Vermietung stattfinden. Die Vermietung einer solchen Immobilie, an einen „Dauer(haften)mieter“, ist selbstverständlich nicht untersagt.

Die Vorlage eines Energieausweises ist seit der Novelle der Energieeinsparverordnung 2014 für jeden Verkauf (auch für jede Vermietung) Pflicht. Man unterscheidet hier zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis, aus diesen Bezeichnungen ergibt sich die Basis der Daten zur Erstellung bereits. Um den Verbrauch zu bestimmen müssen die Abrechnungen über den tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre vorgelegt werden. Der Bedarf bestimmt sich über die Beschaffenheit des Gebäudes. So gibt der Verbrauch zwar den Wert der letzten Jahre wieder, man muss aber berücksichtigen wer die Immobilie zu dieser Zeit genutzt hat und wie sie genutzt wurde. Der Bedarf lässt dagegen eine Einschätzung zu, die sich ausschließlich an den Gegebenheiten der Immobilie orientiert. Es ist nicht immer frei wählbar welche Ausweisform vorgelegt wird, aus Gegebenheiten des Objektes wie Baujahr, Immobilienform, Anzahl der Wohneinheiten und der Nutzung bestimmt sich welche Ausweisform zulässig und angemessen ist.

Die Eigentümerversammlung wird, so ist es im des Wohnungseigentumsgesetzt (WEG) festgelegt, einmal jährlich abgehalten um Beschlüsse und Vorgehensweisen die die Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen abzustimmen und zu planen. Jede dieser Versammlungen wird protokollarisch dokumentiert, so dass jeder der sich hier einliest einen Überblick über das Geschehen und ggf. auch die Persönlichkeiten der Eigentümer erlangen kann. Die Protokolle der vergangenen drei Eigentümerversammlungen gehören u.a. zu den Objektunterlagen, die Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie aushändigen lassen und für sich prüfen sollten.

Definiert als beschränktes dingliches Recht gibt das Erbbaurecht dem Erbbaurechtsnehmer die Möglichkeit gegen eine vereinbarte Zahlung (Erbbauzins) für eine vereinbarte Zeit sein Bauwerk auf dem Grundstück zu errichten, das im Eigentum des Erbbaurechtgebers steht und bleibt. Eingetragen in ein eigenes Grundbuch kann dieses Erbbaurecht wie ein Grundstück vererbt, veräußert oder finanziell belastet werden.

Das Exposé gibt Ihnen eine aussagekräftige Zusammenfassung aller Daten und Fakten der darin angebotenen Immobilie.

Auch Liegenschaftskarte genannt, die beim Katasteramt eingeholt werden kann gibt die exakte Lage und Vermessung des Grundstückes wieder.

Erwirbt man eine Wohneinheit eines nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilten Gebäudes, ist damit nicht ausschließlich das Sondereigentum z.B. an der Wohneinheit verbunden sondern auch ein (Miteigentums-) Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Das Wohnungseigentumsrecht definiert die Teile (Grundstück, Gebäudeanlagen- und Einrichtungen), die nicht im Sondereigentum eines Dritten stehen als zum Gemeinschaftseigentum gehörig. Es ist die Summe der auf die Eigentümer prozentual verteilten Miteigentumsanteile.

Immobilienmakler sind durch §2 Absatz 1 Nr. 10 des Geldwäschegesetzes (GWG) verpflichtet bei Erstkontakt die kompletten Daten Identifikation und Überprüfung der jeweiligen Vertragspartner aufzunehmen. Selbstverständlich unterliegen sämtliche Angaben dem Datenschutz und werden somit vertraulich behandelt und verschlossen aufbewahrt. Zur Identifikation ist eine Kopie des Personalausweises notwendig, die mit dem entsprechenden Identifikationsformular 5 Jahre, soweit nicht aus anderem Grund eine längere Frist vorgeschrieben ist, geschützt aufbewahrt werden muss.

Diese Abschrift, der Eintragung des Grundstücks aus dem Grundbuch, gibt neben der Aufschrift und dem Bestandsverzeichnis, mit Angaben zur exakten Bezeichnung und Größe des Flurstücks, Auskunft über alles was mit dem Grundstück verbunden ist. Aufgeteilt in 3 Abteilungen ist dort zu lesen: I. Wer alles Eigentümer war und aktuell ist, II: Welche Belastungen auf dem Grundstück lagen und liegen und III. Welche Grundschulden bestanden und bestehen.

Eine Grunderwerbssteuer wird beim Erwerb eines Grundstücks und Grundstückanteils fällig, die jeweilige Höhe dieser Ländersteuer ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. In Schleswig-Holstein beträgt dieser Steuersatz seit dem 01.01.2014: 6.5 % des beurkundeten Kaufpreises.

Rechnen Sie hier auf dem schnellen Weg die anfallende Steuer aus:

Kaufpreis X =

Die Instandhaltungsrücklage kann als zweckgebundene (nämlich zur Erhaltung des Gesamtobjektes)finanzielleRessource der Eigentümergemeinschaft bezeichnet werden. Jeder Eigentümer hat entsprechend der prozentualen Größe seines Eigentumsanteils seinen Beitrag zu der meist monatlich zu bezahlenden und durch die Eigentümergemeinschaft per Beschlussdefinierten Zahlung zu leisten

Vermittelt der Immobilienmakler den Abschluss des Kaufvertrages zwischen Käufer und Verkäufer erfolgreich, d.h. wird der Kaufvertrag über das vom Makler nachweislich vorgestellte Objekt von beiden Parteien unterzeichnet, wird die Courtage i.S.d. §652 BGB fällig. Für Schleswig-Holstein gilt eine Gesamtprovision i.H.v. max. 7,14 % inkl. MwSt. als zulässig. Seit dem 23.12.2020 gelten folgende Vorschriften zur Provisionserhebung:

• Käufer und Verkäufer tragen jeweils 50 % der angesetzten Provision (i.S.d. §656c BGB)
• Der Verkäufer verpflichtet sich, im, dem Provisionsanspruch zugrunde liegenden Maklervertrag, zu Übernahme der vollen Provision, mit der Option sich im Zuge der Kaufvertragsgestaltung durch die ihm hier erlaubte Abwälzung, einen Teil der Provision vom Käufer wiederzuholen. Der Anteil der Abwälzung darf jedoch nicht höher sein als 50 % der Provision.
• Eine der Parteien trägt die volle Provisionssumme, das bedeutet, der Verkäufer erklärt die Kostenübernahme mit der Verkaufs-Beauftragung des Maklers oder der Käufer erklärt in seinem Suchauftrag die Übernahme der vollen Provision (Vorsicht: Der provisionspflichtige Suchauftrag entfaltet seine Wirkung nur bei einem Objekt, das der Makler zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, noch nicht in seinem Portfolio hat!)

Ausgenommen von der Vorschrift zur 50/50 Teilung sind Verkaufsgeschäfte über unbebaute Grundstücke und Mehrfamilienhäuser, sowie Immobilienkäufe von Gesellschaften, Investoren – allen als „Nicht-Verbraucher“ zu deklarierenden Käufern/Verkäufern.

Gibt es mehrere Miteigentümer an einem Grundstück, so müssen die Rechte zur Nutzung und Entscheidungsbefugnisse dieser Eigentümer schriftlich geregelt werden. Dies geschieht durch die Miteigentümervereinbarung (MEV) sofern kein Wohneigentum in Sinne des Wohnungseigentumsgesetzt gebildet werden soll/kann.

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt insbesondere zum Schutz des Erwerbers die Gestaltung der Abwicklung eines Immobilienkaufs von einem Bauträger. Unter anderem wird hier definiert in welchen bzw. nach welchen (Bau-)Abschnitten Zahlungen in welcher Höhe zu leisten sind. Der Kaufpreis kann hier in bis zu 7 Teilbeträge untergliedert werden, die Raten der so in Prozent unterteilten Beträge sind jeweils nach Fertigstellung vom Erwerber zu begleichen.

Die Höhe der Miteigentumsanteile (MEA) wird durch die Teilungserklärung zugewiesen und im Grundbuch festgehalten. Der MEA ist somit als rechnerischer Anteil am Gemeinschaftseigentum zu sehen, aus dem sich auch die Kostenverteilung zum Erhalt des Gemeinschaftseigentums ergibt. Bemessen wird dieser Anteil üblicherweise an der Fläche der im Sondereigentum stehenden Wohneinheit.

Für die Beurkundung des Kaufvertrages und ggf. die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch fallen ca. 1 % des Kaufpreises als Notargebühren an.

Als Nutzungsrecht kann im Immobilienbereich z.B. ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden, das, als beschränkte persönliche Dienstbarkeit, einer bestimmten Person zugesichert wird. Möglich ist auch, ebenfalls im Grundbuch zu vermerken ein Nießbrauchrecht, welches neben der Bewohnung der Immobilie dem Inhaber dieses Rechtes zudem die „Fruchtziehung“ (z.B. Ertrag aus der Mietsache) zuspricht.

Das Sondereigentum ist als Recht an der erworbenen Wohneinheit dem „Volleigentum“ einer Immobilie weitestgehend gleichgestellt. Gemeinsam mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum bildet es das Wohnungseigentum. Aus dem Wohnungseigentumsgesetz ergibt sich, dass ein Sondereigentum nur an abgeschlossenen Räumen erworben werden kann. Es ist hier also zu unterscheiden von einem Sondernutzungsrecht, dass ggf. an einem zugewiesenen Parkplatz bestehen kann und dem Eigentümer, so die alleinige Nutzung daran sichert.

Die Teilungserklärung gibt Aufschluss über die Eigentumsverhältnisse zu denen ein Gesamtobjekt in einzelne Wohneinheiten geteilt ist. Hier ist dokumentiert welche Flächen als Sondereigentum deklariert sind, welche im Gemeinschaftseigentum stehen und welcher rechnerische Bruchteil an Miteigentum daran, dem jeweiligen Eigentum zugeteilt wird.

Wer ein Exposé anfordert wird unumgänglich mit der Widerrufsbelehrung und der „Zustimmung zum sofortigen Beginn“ der Tätigkeit des Maklers konfrontiert werden. 

Immobilienmakler sind verpflichtet, dem Kunden eine schriftliche Widerrufsbelehrung zukommen zu lassen.

Bei der Anforderung eines Exposés erhalten Sie neben dieser schriftlichen Widerrufsbelehrung die Anfrage zum vorzeitigen Beginn.

Der vorzeitigen Beginn bedeutet in diesem Fall die sofortige Tätigkeit des Immobilienmaklers und dass Sie, sofern Sie das Exposé nicht erst nach der vorgeschriebenen 14-tägigen Widerrufsfrist erhalten möchten, auf genau diese verzichten und Ihr Einverständnis dazu ebenfalls schriftlich geben.

Dies ist ein zur Dokumentation und zur Sicherung der Courtage unerlässlicher Vorgang. Sie können Ihr Wunschexposé jedoch ohne Sorge anfordern und öffnen.

Die Tätigkeit des Immobilienmaklers wird ausschließlich dann provisionspflichtig, wenn Sie einen Kaufvertrag für exakt das in diesem Exposé vorgestellte Objekt unterzeichnen. Sollte Ihnen die Immobilie aus dem Exposé nicht zusagen, ist folglich kein Widerruf der Maklertätigkeit notwendig.

Der Wirtschaftsplan ist eine, der durch das WEG (Wohnungseigentumsgesetz) geregelte, Kalkulation der Eigentümergemeinschaft für das jeweilige Wirtschaftsjahr. Einnahmen und Ausgaben im Bezug auf das Gemeinschaftseigentum werden darin dargestellt.

Erstellt werden muss der Wirtschaftsplan durch den Hausverwalter, die Geltung wird dann durch die Eigentümer beschlossen.